北京在老旧小区改造中积极破解“钱”“地”“人”难题，近三年推进改造396个项目，惠及居民31.48万户。

 

▲北京市朝阳区劲松小区改造后的儿童活动区

 

社会力量参与，引来“活水”解困局

 

　　老旧小区改造，最缺的就是资金。从升级“硬件”加强基础设施，到再造“软件”建立长效管理，这里既有一次性的投入，也有细水长流的花销。钱从哪来？怎么花？这是最大的问题，也是最棘手的问题。

　　“全部政府投，资金有限，而且如果后期管护不到位，很容易打水漂；都让企业投，意愿不强，如果找不到盈利点，就成了亏本买卖。”北京市朝阳区劲松街道工委书记杨丙章介绍，他们想到的办法是：政府让利，盘活老旧小区资源；企业微利，确保长期可持续；居民获利，先体验后购买。

　　“对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目，由街道按程序申请市、区两级财政资金。同时，我们将社区的低效房产，比方说配套用房、人防工程、闲置空间等，全部无偿交给企业，改造后进行经营。”杨丙章说，这样的做法有两个好处，一是让企业通过经营有所收益，另一方面也满足了居民生活的配套要求。

　　“这些房子怎么改，哪些行业能入驻，都是居民投票决定。”愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐说，“我们给出的租金，低得让人想不到，目的就是要把商品和服务的价格降下来，让老旧小区的居民得实惠。”

　　社区居民是受益了，那企业能盈利吗？“街道给了3年的物业扶持期，将原来‘政府兜底’的资金拨付给企业，同时让企业通过提供专业的服务，引导培养居民物业缴费习惯。”杨丙章说，“让物业服务长效化，既是老旧小区改造是否成功的关键，也是保证企业实现盈利的重要方面。”

　　财政补一点，居民出一点，企业挣一点。在愿景集团原来的计划上，预计要10年收回投资。“这是保守的估计，其实收回投资的时间要短一些。”韦民乐说，他们正计划在社区增加养老、托幼、健康等业态，这些都是新的增长点。“公司正在积极布局，在北京的大兴、石景山、通州等地已经启动了新项目，用的都是劲松模式。”

 

▲北京市西城区白云路小区改造后的立体停车场

 

巧谋划精设计，“借地”借出新天地

 

　　向“治乱”要地，巧谋划，精设计。小区最早一批居民金大爷说：“那时候垃圾车满地跑，架空线凌乱如‘蜘蛛网’，自行车棚大过停车场，孩子只能在小区外路边玩儿。”拆除违建、小区架空线入地、地下管线改移、路边重新铺装、原有垃圾楼改造为办公楼、自行车棚改造……“空间局促，见缝插针，为了让居民的获得感、幸福感、安全感得到提升，白云路七号院的改造可以说是‘螺蛳壳里做道场’。”西城区住建委重大项目建设指挥部办公室老旧小区组组长郭华刚说。

　　向室外借地，解决居民晾衣难，多措并施，小居室内部脱胎换骨。由于户均面积小，阳台空间极为有限，为了满足小区住户的晾衣需求，改造工程特意在小区休闲区域周边增设了晾衣竿，这一小小的改变，让小区居民特别满意。除了“面子”上的老旧与杂乱，看不见的“里子”更是问题重重。由于地下管线老化，不少半地下住户还遭遇堵塞、锈蚀甚至“水漫金山”的情况。在整个改造期间，小区的地下空间经历了一次大“手术”，自来水、雨水、污水、燃气、电力等管线都得到了彻底更换，而家家户户的锈蚀老化的管线，也来了个大变身，小居室彻底告别各种“跑、冒、滴、漏”。

　　向空中借地，解决停车难。改造前，白云观七号院只有53个停车位，远不能满足居民需求，因此小区出现了占用消防通道、人行通道以及在街边违法停车的情况。“立体停车，成了居民一致的呼声。”北京筑福建筑科学研究院技术总监董利琴告诉记者，“但居民都提出，停车楼不要建在我家门口。房管所和社区反复做群众工作，我们的设计图改了三五遍，现场挖坑了之后还又挪了一次，最后停车楼终于落地了。”经过改造后，小区地面正规停车位55个，立体停车位26个，临时车位20个，小区车位达到了101个，数量比原来增加了一倍多。

　　向一楼“借地”，电梯安起来！“从2017年3月份到5月份，我们先后7次对住户进行了问卷调查、入户走访，多次召开座谈会，就是为了充分征求大家的意见和建议。”西城区房屋土地管理中心月坛管理所党委书记张立说。安装电梯后效果良好，噪音、光线等并不会给半地下及低层住户带来不良影响，尚未安装电梯的住户们见到张立总是会说一句：“书记，下一批安装电梯的时候，我绝对双手赞成！”

 

 

 ▲北京市海淀区毛纺北小区加装电梯前后对比

 

自下而上决策，带着感情聚人心

 

　　老旧小区改造牵涉住户切身利益，如何有效反映民意？2017年，毛纺北小区选举成立了居民议事委员会，参与改造全过程。委员会由17名议事委员和10名监督委员组成，他们大多是老党员、楼门长，均匀分布在每一栋楼。为扩大代表性，还吸纳了两名青年业主加入。“国家政策、施工进度、技术难点……政府怎么安排的，老百姓怎么想的，我们做好传达、沟通，推动问题解决。”据统计，改造期间，小区共召开各种协调会、动员会100多次，接待居民1430人次。

　　停车难，一直是小区居民的心病。建立体停车场是一个好办法，但建在哪儿？挑来挑去，只有一处1400平方米规划外建筑所在的地方合适。

　　这个建筑已建成近20年，一部分是物业库房，一部分出租。消息传来，租户不答应。物业职工也反对，立体停车场要投资500万元，没了租金，万一停车场收不回成本，怎么办？

　　“居民有需求，再难也得干。”北京燕海物业管理有限公司副总经理苗春雨说。2019年元旦，立体停车场投入使用，增加立体车位140个，还配建了10个带充电桩的平面车位。

　　出门有电梯，停车有立体停车场，活动有老年服务驿站……除了外墙保温、楼顶防水、上下水管更换等基础项目，毛纺北小区成为北京市新阶段老旧社区综合改造10个试点小区中，唯一一个3个自选项目全部落地的小区。

　　老旧小区改造，既要把改造这一步迈好，还要建立长效管理机制。在议事委员会的基础上，6月18日，毛纺北小区物业管理委员会成立，搭建社区和业主沟通的桥梁，组织业主共同决定小区管理事项，推进小区规范化管理。

　　“这种自下而上的决策模式，充分考虑居民的意愿，真正达到让居民自我管理的目的。”清华大学“清河实验”课题组协调人肖林说。